現在のロサンゼルスの物件は割高なのはわかっているが、買うとしたらいくら程度で買えばいいのか目安のためにシミュレートしてみた。
結論から言うと、1億1750万円の物件を4000万円値引きした7750万円で購入してもIRR1.2%、つまり、1.2%の定期預金で運用しているレベルの利益しか出ないことが発覚した。
そんな物件誰も買わない。この利率で問題ないなら国債を買うだろう。
内訳をみることで、よりクリアに現状をとらえたい。
物件価格：7750万円（値引き済みの価格）
建物比率60%（減価償却にかかわる部分）
建物償却期間27.5年
月額賃料（周辺物件のリース価格を参考）50万円
借入金利：4.1%（HSBCローン）
ローン比率：80%（レバレッジを最大までかけるため頭金は最低限までしか入れない）
グロス収益（空室リスク分除外済み）：570万円
支出；565万円
利息支払い；350万円
固定資産税：100万円
保険代：50万円
管理費：45万円
修繕積立費用：20万円
米国で生活することで借入金利を改善できればよいが、そもそも米国不動産を買うために米国移住するような奇特な方はいないだろう。
お金が余っている人は、5万円はプラスだからやってもいいか、と思ってしまうかもしれないが、初期投資額は1550万円＋αであるので大赤字からのスタートであることは忘れないでほしい。
ただ、年間2%のインフレ効果（家賃をきちんと値上げできれば良いが）がグロスの収益を押し上げるため、年次がたつにつれ、利益は出てくる。
また、日本の所得と合算できなくなるため別の収入が米国でない限り、毎年発生する170万円分減価償却による課税対象額削減効果が無価値になる。
もう一度リーマンショック級の不動産価格50%オフがこないかぎり、庶民が手を出せる戸建てレベルの投資は利益が出ないかもしれない。
不動産投資を極めるにしてもどう利益を上げるのかはよく考える必要がありそうだ。
