米国不動産

高額所得者が米国不動産に投資する理由は木造建築22年以降の高速減価償却である!?

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主は現在ロサンゼルス在住で米国不動産に興味を持ち調べている。

米国不動産について調べていくうちに、下記点に疑問を持ち、それらの項目を反映させたエクセルでIRRをざっくり検証した。

※IRRは内部収益率といい、不動産のように年によって利回りが変動する投資案件を時間でならし(例えば未来の価格は現在の価格に直すと安くなるなど)、定期預金の利率のような形で提示してくれるもの。

・米国は減価償却の対象となる建物価格の比重が大きい(80%のところもあるようだが都市圏は55%程度という話もあり、60%と仮定)

・60%の建物価格の減価償却で赤字を作り、通常の年収と合算することで所得税を下げられる
→結論:法定年数で割った減価償却費で赤字を作り出すのは少ししんどいのでは・・・

・日本では売却時に譲渡所得税の支払い時に支払った減価償却費が課税対象として売却収益に上乗せされる。米国でもDepreciation recaptureという同様の課税措置があり、対策としては別の物件への投資切り替えなどが必要とされる。(今回切り替えは考慮しない。)

・売却では日米両国より課税され、支払い、支払った翌年に払い戻してもらうという作業が必要になる。(外国税額控除)

概算検証の条件(エクセルがドルなのはご容赦)
年収4000万円以上で所得税45%、年7%の収益をもたらす1億円の物件を米国にて現金購入、長期譲渡所得を目指すため5年以上保有。
ケース1 中古物件を10年間保有し売却
→結論:IRR 2.85% 無理。

ケース2 木造築22年以降のものを5年保有し、売却
→結論:IRR 4.58% このざっくり計算でこの数値はとても微妙。

ローンを組んで投資するとさらに鬼モード。

(余談)先日住宅買おうかなと相場を聞いたところ平均住宅相場8000万円、
米国民でない場合、頭金20%、利子4%超え、これは痛い。

言えること、しっかり収益計算してから買おう、としか言えない。
主も頑張る。何を頑張るかは神のみぞ知る。

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