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米国不動産投資:1031exchangeは爆益を叩きだすのか『結論』保有物件価値が莫大な場合に限る

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米国不動産で利益を上げる必殺技としてよく1031 exchange (テンサーティワンエクスチェンジ)について聞く。

これは簡単にいうと保有している投資物件を別の投資物件と交換することで最初の物件のキャピタルゲイン税を繰り延ばせるというものである。

つまり、キャピタルゲイン税分得をする。もちろん交換する意味があればだが。

この仕組みで得をするケースは、 地域価格差・物件形態の変更を利用して、投資物件の利回りを向上できる場合である。

複数の小さい物件(賃貸住宅)を一つの大きな物件(ビルなど)に転換。

または大きな物件(ベイエリア一等地の賃貸住宅)を複数の小さな物件(ローカルエリアの複数賃貸住宅)に変換するという手立てがメインシナリオではないか。

あとはより良い物件(レバレッジ2倍以内)が見つかったときのポートフォリオの組み替えの際である。

私が夢想してしまった1031exchangeの皮算用イメージ:
$500,000で8%利率の持ち物件を、$2.5 Million(2億5千万円)で8%利率の物件の頭金20%に当ててしまう。

そうすれば、残りは $2 Million の元本だから、4.5% の30年もののローンを組んでしまえば月のローン支払い$10,134、収入は$200,000 (8% x $2.5 Million)だから$78,392の儲けや、というものだった。

そもそも、 $2 Millionのローン誰が貸してくれる?というところが大切。

1:1の物件交換の際のバランスシートの理解もメモしたので下記に付記する。

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