先日業者の方より勧められたハイランドエリアの物件の検証を行っていく。ハイランドエリアはロサンゼルスで三番目に人気の不動産投資エリアである。
勧められたのは下記の物件。
価格：$730,000
Beds:3
Bath:1
1,000 Sq. Ft.
$730 / Sq. Ft.
掲載されて66日経過。 30日以内には買い付けが入ると言われるロサンゼルスでこの掲載期間は少し問題。
ベッド数・バス数・面積を見ても周辺の物件価格からそこまで乖離しているというわけではなさそうなので賃貸市場を見ていく。
近隣で一番上記物件の条件に近かったものが下記。
賃料：$3,800/mo
Beds:3
Bath:2
1,098 Sq. Ft.
$3 / Sq. Ft.
掲載から76日経過し、2019年10月より賃料を$3,900/moから2.6%引き下げている。
また、不動産ポータルのZiillow先生によれば$3,600/moが適正とのこと。ここからはZiillowのマーケット価格をベースにする。
ざっくりの賃料相場感はわかったので、オススメされた物件のtax historyを確認すると毎年課税対象額が２％増加しており、2020年はおよそ、税金$7,325 のpropperty tax が課せられると考える。ここに保険$3,000を加えるとするとCap rateは4.5%。
ただ、物件レコードには、2018年8月に賃料：$2,950/moで貸し出されていた記録がある。
2016年には賃料：$2,800/moである。流石に何もせず1年半放置で$1,000の上昇は無理があるだろう。
ただ、物件の価値として、2018年6月には$800,000で物件価格が認識されていたことを考えるとうまくリノベなどをしてPRすれば不可能ではない領域かもしれない。
現状での賃料価格は2018年4月$2,850、2018年8月$2,950の延長線上の$3,075が妥当ではないかと考える。
下記条件で再考すると、
価格：$730,000
賃料：$3,075/mo
propperty tax：$7,325
保険： $3,000
Cap rate: 3.6%
この状態ではGOは出せない。リノベの達人でどこをいじればどこまで上がるなどわかればやりがいはあるかもしれないが。
