前回重回帰分析で撃沈したが、なんとか収益度合いを測るヒントを見つけられないかと集めたオフィスビル 物件の情報を整理してみた。整理した表は下記になる。
わかったこと
・面積および価格はさほどcap rateへ影響しない
・州と地域の単位面積価格が全く違うので簡単に公表されている近郊のcap rateを適用できない
・同一地域であればcap rate が類似する可能性が高い
ここまで州内での価格差が激しいとは思わなかった。
今後州データなど大きなデータ群のレートを利用する際には気をつけたい。
ローカル地域のオフィシャルな公表情報としてcap rateなどを得られればいいのだが、その可能性は極めて低い。
なので近隣の、できれば同じ区画の賃貸物件の賃料を調べ、そこから概算ベース賃料を計算し、cap rateを推測する。
では、ロサンゼルス近郊のビッグベアレイク周辺の物件の概算cap rateをだし、提示されているrateと比較してみよう。
提示条件
Price：$5,550,000
Total area：33,272 SF
income：$512,820
cap rate：9.24%
price/total feet：$166.8
近隣の物件情報をgoogle検索、loopnetおよびcityfeet.comで確認。物件の単位面積あたりの価格price/sqftは月１ドル！つまり年にすると$12/sqft。
これをtotal areaにかけることで年間のグロス収益（支出を引いていない単純な賃料合計）は$399,264 。これを価格で割ると概算cap rate 7%（cap rateではない!）。
そう、この時点で提示条件の9.24%と2.24%の乖離が生じている。
概算cap rateはここからさらに支出などが引かれる。つまり、物件には賃料以外の別の収益方法が存在することになる。
その要因が支出分を飲み込み、さらに、利益を叩き出せる必要がある。その別口収入が収益の加算に妥当であるかを突き止めないと購入できない。
ここからはネットに情報がないので実際に物件情報を持つ不動産業者とのやりとりになってしまうのだが、これで簡単にカモ鍋にされるのは避けられそうだ。
また、回数をこなすごとにグロス収益に対する細かい支出群の割合も見えてくるかと思う。 予測精度を上げていけるだろう。
