米国不動産

米国不動産売却時の罠:源泉徴収税(FIRPTA)で破綻する

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→解決済み(腕の良い不動産業者であれば銀行への書類で差し押さえ回避可能)

主がリサーチを進める中で一番驚いたのが米国の源泉徴収税(FIRPTA)の存在である。

一般的に日本にいて収益物件として米国不動産に投資する場合、米国非居住者という枠組みが適用されるが、これは本当にしんどい制度だと思う。(外国法人にも適用、売却益を米国が確実に確保するために設定された税法で米国居住者には適用されない。)

これは不動産売却時に、売却価格に対して15%を(売買差額に対してではない!)歳入庁が差し押さえてしまうというものである。

そもそも買主側から85%しか入金されない。

もし、$700,000(7000万円)の物件を売却したら米国に$105,000(1050万円)差し押さえられる。
(ちなみに、毎月の賃料30%も現地不動産管理業者が源泉徴収。こちらはまだ少額なのでなんとかなるか)
源泉税なので翌年の米国確定申告で還付申告はできるとはいえ、問題なのは資金繰

$700,000(7000万円)物件価格の80%(5600万円)をローンで借りて米国不動産を買うとして、売却時の価格が変わらず7000万円であった時、税務省にまず1050万円抑えられてしまう。
さらに、エージェント費用10%700万円、エスクロー費用6%420万円、日本で納税する用の所得税20%が300万円程度とすると、物件売却による手取りが4520万円。

もしローンの残債がそれ以上あったら自らの出費で補わなければならない。さらに他にも費用がかかってくるかもしれない。

もし、その額が懐から出せない状況であったときは?完全に破綻。さらに、未来にお金が帰ってくるとはいえ、時間価値的にはお金の価値は一年分割り引かれている。

私としてはあまり好きになれない運用方法である。事前準備は必須、還付手続きで時間を取られる、いいことないか。

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