ふと、どのくらい不動産を買えば働かなくて良くなるのだろうと思い、実際いくらのキャッシュフローが毎月入ってくればのんびり暮らせるか考えてみた。
一応生活費は月額１５万円程度（海外移住も選択肢に入れる）とすると、不動産で得られるキャッシュフローが１５万円あればいいことになる。
グロス（総賃料収入）でもネット（総賃料収入-経費）でもなく税金対応込みでのキャッシュフローまで計算しておけば安心である。案外税金の支払いもばかにならない。
キャッシュフローの手取りの５倍をグロスとすると、年間９００万円分のグロス収入が必要でcap rate 3%をつかって物件価格を割り出すと３億円となる。
つまり、３億円分不動産をcap rate 3%で運用すれば、不労所得生活が実現できるということ。
少し目標がクリアになってうれしくもあるがローンの問題がある。
実際ローンは作れるのか？作れる。住宅ローンと違い、投資用・事業用ローンとなるので年収の５倍などという制約はないようだ。
頭金の２割を用意すれば残り８割はローンをつけてもらえそうである。
さて、ローン付けをしてもらったところでローンの月返済がネット収入をこえていたら話にならない。そこで４％前後の月額ローン返済の価格を調べてみた。
３億円の物件を一度に買うのはきついので１億円程度の物件から先に買うこととし、１億円３０年ローンの月支払額を確認する。
（金利の参考は日本の海外ローンおよびHSBC）
金利：3.5%
月支払：45万円
金利：4.5%
月支払：50万円
1億6千万円のロサンゼルスの高級住宅の家賃が月50万円であったのを思い出すとぞっとする。物件価格が高すぎて、ローンを組んだら赤字が出るのだ。
物件価格が適正水準のものを探さないとだめだろう。
不況が来れば出てくるとは思うが、現状そのような物件が果たしてあるのか、でてくるのか日米含めて確認する必要があるようだ。
