米国不動産

毎月の生活費から逆残して不労所得生活に必要な不動産投資額を考えた

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ふと、どのくらい不動産を買えば働かなくて良くなるのだろうと思い、実際いくらのキャッシュフローが毎月入ってくればのんびり暮らせるか考えてみた。

一応生活費は月額15万円程度(海外移住も選択肢に入れる)とすると、不動産で得られるキャッシュフローが15万円あればいいことになる。

グロス(総賃料収入)でもネット(総賃料収入-経費)でもなく税金対応込みでのキャッシュフローまで計算しておけば安心である。案外税金の支払いもばかにならない。

キャッシュフローの手取りの5倍をグロスとすると、年間900万円分のグロス収入が必要でcap rate 3%をつかって物件価格を割り出すと3億円となる。

つまり、3億円分不動産をcap rate 3%で運用すれば、不労所得生活が実現できるということ。

少し目標がクリアになってうれしくもあるがローンの問題がある。

実際ローンは作れるのか?作れる。住宅ローンと違い、投資用・事業用ローンとなるので年収の5倍などという制約はないようだ。

頭金の2割を用意すれば残り8割はローンをつけてもらえそうである。

さて、ローン付けをしてもらったところでローンの月返済がネット収入をこえていたら話にならない。そこで4%前後の月額ローン返済の価格を調べてみた。

3億円の物件を一度に買うのはきついので1億円程度の物件から先に買うこととし、1億円30年ローンの月支払額を確認する。
(金利の参考は日本の海外ローンおよびHSBC)

金利:3.5%
月支払:45万円

金利:4.5%
月支払:50万円

1億6千万円のロサンゼルスの高級住宅の家賃が月50万円であったのを思い出すとぞっとする。物件価格が高すぎて、ローンを組んだら赤字が出るのだ。

物件価格が適正水準のものを探さないとだめだろう。

不況が来れば出てくるとは思うが、現状そのような物件が果たしてあるのか、でてくるのか日米含めて確認する必要があるようだ。

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