ロサンゼルスの住宅が高いと先輩に愚痴ていたら、だからといって安易に安いところに走るのも危ないぞ、特にテキサス、と釘をさされたので、どきっとした。その危険性を共有する。
最近はやりのテキサス物件。
物件の価格にすると、ロサンゼルス７０００万円の家が、テキサスでは３０００万円で購入できる。
この時点でテキサスに惹かれるのは仕方ないと思う。私も惹かれた。もちろんローンの使用を前提として。
下記にリスクを列挙する。
①テキサス物件を推す際の常とう句として、リーマンショック時の値下がりで、カリフォルニア、アリゾナは５０％も下落したが、テキサスはほとんど下落していないので不況に強い物件だとアピールされることがある。
実際にはカリフォルニア、アリゾナなどへの資金流入、需要の増加が早く、テキサスはちょうど目をつけられたあたりで不況をくらったので値上がりしていない分ダメージが少なかっただけだ。
決して不況に強いというわけではない。
②テキサスで現在開発が進められている理由として、土地の性格もあげられ、見渡す限り平原のテキサスは、いくらでも開発できてしまうのである。
中心から外部に向かってどんどん開発は進行している。法人税が低く企業誘致が盛んだとはいえ、やりすぎなのではないかとささやかれている。
ただ、現在は業者が作られた物件をひたすら買い集めているので人気が出ているようにみえるのだそうだ。
実際の実需はどれくらいあるのだろうかと疑問が残る。家族でテキサス外部に住むとしても学区などはそもそもないため、子供どうするの？ということになる。
③家賃保証をつけて販売されているものもあるが、米国では違法なため、日本での契約となっている。これは数十年後もきちんと履行され続けるものなのか？どんな条件なの？
④業者は販売額に数十％上乗せしているので投資家は売却時にほとんど利益は出なさそう。さらに、管理は丸投げで現地委託し、自社では扱わないようにしているところもあるので、現地物件でトラブルが起きたときはどうする？
これらの要因から次のリセッションではテキサスが一番荒れそうだと話を聞いた。
恐ろしや、不動産投資。
