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中古物件の建築年が1年違うだけで100倍リスクが異なる

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中古物件を購入した場合、リフォームとは長い付き合いになるが、メンテナンスの目安となるものを何も持っていなかったので調べてみた。

まずわかったことは中古物件の中にもグレードがあり、危険度が違う、ということ。

国がどんどんハイレベルの建築基準を作っているため建築年によって建物の性能がまったく違ってくるのだ。

特に気を付けたいのは耐震性能が強化された1981年、断熱性能が強化された1999年、24時間換気システム設置義務が始まった2003年である。

つまり、それらより古い年に建てられた住宅はそれぞれの性能が低く余分な支出が増える可能性があるのだ。

特にメンテナンスが必要となってくるのが、屋根、外壁、床下などの構造部分で、基本は10年おきに補修やメンテナンスが必要である。

補修費用の目安は、築10年目で100万円~200万円、築20年目で設備の交換などを含めて500万円~ほどが相場のようだ。

この10年ごとのメンテナンスをしていない物件は腐食や損耗が進み、気づいたときには手遅れとなるケースもあるようだ。

前のオーナーが管理をきちんとしていたかどうかは、メンテナンス履歴をみればわかるので、中古住宅を購入する際は必ずチェックっするようにしたい。

また、購入する際は住宅診断を受け、現状の劣化状況を確認しておきたい。備えあれば患いなしである。

また、気になる水回りであるが、設備の寿命は15~20年ほどで、築20年で、水回り設備を全体的に新しいものに入れ替えることとなる。

この際、汚れや傷みが激しくなるクロスや床の張り替えも同時にやっておくと後の手間が少なくなる。

築30年もたつと、内装がボロボロになるだけでなく、配管も更新しなければならず、さらなる出費がみこまれる。アパートでは配管水回りで70万円は少なくともかかりそうだ。

これらの更新費用もきちんとシミュレーションに反映しておかないと大変なことになる。

最後に、各部位のリフォーム費用感を記載して締めくくる。
簡単に一年分の収益を吹き飛ばしてくれるので、要警戒である。

外壁・屋根の塗装の相場:一般的な2階建て住宅/塗装面積200㎡ 150万円
内壁リフォーム:内壁の塗装10万円、壁紙の張替え5万円程度
床材を敷き替えるリフォームの場合(戸建/参考面積6畳):フローリング8万円~
天井リフォーム:
クロス張替え 1~3.5万円/㎡
天井の塗装 1.2万円/㎡~
穴の補修 1.5~3万円
水回りのリフォーム:キッチン70万円~100万円、給湯機本体価格20~50万円
浴室:ユニットバス交換及びリフォーム100万円以上

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