不動産

中古アパート投資の鬼門は修繕積立の失敗

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中古アパートの収益試算をしていて一番驚いたことが将来発生する修繕費用に対する必要積立額の高さだ。

木造アパート20年目から50年目、つまり10年サイクルを三回まわすイメージで考えていたのだが、一棟4戸の物件で考えてもこの3回のサイクルで1000万円以上の修繕費がかかってくる計算になってしまった。

その結果、現行の家賃収入では回収できず、購入金額の交渉が必須となっている。

また、このケースでは年間少なくとも修繕積立を50万円しなければならず、家賃収入の下限が3万5千円(空室率12.5%で考慮)はないと毎年のキャッシュフローは黒字にならない。

さらに、初年度の初期投資分の回収もおこなうことをかんがえると4万5千円ないと厳しくなってくる。そうなると周りの家賃相場からはかなり割高になってしまう。

現在下記の修繕費で3サイクルを換算している。

屋根 200万円
外壁  450万円
ベランダ  15万円
階段・廊下  200万円
排水関係  60万円
給排水管  300万円
外構  30万円
給湯機 120万円
浴室関係 120万円
キッチン  30万円
エアコン  30万円

前のオーナーがきちんと管理していたら1サイクル分を抑えられるかもしれないのでかなり余裕が出てくる。その見極めをできる目を養うことが中古物件で収益を出すコツなのかもしれない。

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