前回記事で、蓄積した投資物件純資産を不動産担保ローンで活用することの難しさについて述べた。
これは不動産でレバレッジをかけることを妨げ、短期・中期での資産形成を不可能にする。
撤退計画を確認したのだが、物件売却時にかかる費用が早期離脱を妨げているので今回はどの程度の費用が物件売却時にかかるのかを確認していく。
①ローン利息分
返済総額と物件購入価格をつい２度見してしまったのだが、３５年ローンを組んだ場合の利息総額は凶悪で下手をしたら別の物件を購入できる程度の金額になっており、購入価格で物件を売却したのでは目を当てられない事態になってしまう。
荒ぶる利息分を沈めるために１０年単位の長い年月が必要になることは覚えておきたい。
②経年劣化による売却価格の現象
マンションの築年数別中古マンション坪単価を参考にすると、築20年を境に経年劣化が価格に及ぼす影響が大きく変わってくることがわかる。
自分の購入した築年数と売却したい築年数をこの表に当てはめて計算するとどの程度の物件価格の下落が見込まれるかわかる。
③仲介手数料
先に算出した売却価格をもとに、仲介手数料の3.24%+64,800を計算する。 パーセントとしては大したことないように見えてしまうが、油断してはいけない。
④譲渡所得税
経年劣化による売却価格の下落分があるため、中盤まではかなり抑えられるが、累積減価償却分は課税対象収益として蓄積され続けるため。
保有30年以降の終盤には費用のかなりの割合を占め利用になる。
⑤測量及びその他
測量がある場合は事務手続きもろもろと合わせて１００万円程度費用がかかる。
これらが早期撤退を妨げる枷となるので新規参入する場合ははじめに検討しておくとあとが楽になる。
