皆さん、いま日本では空室物件が増えるにもかかわらず、なぜか毎日新築マンションのチラシが投げ込まれているという状況、不思議に思われませんか？
私は不可解に思い理由を調べてみました。中古住宅の流通が80%以上の米国市場ではありえない現象だからです。
探っていくうちに、この日本の謎現象の要因を５つみつけました。
１．緩い都市計画
景気対策として、優遇されている住宅市場は、都市計画が緩く、新築を立てやすい環境にあるようです。
例えば、容積率等の規制緩和を推し進めたり、生活の基盤が整っていない区域でも建築許可を出したりするのです。
生活基盤が整っていないエリアに人を住まわせるのだから、当然そのあとには、道路や公園などの整備・維持管理費用、さらには災害対策などの費用がかかることになります。
これらは全て税金で賄われます。
一方で、米国は厳しい都市計画により、一定エリアに建てることができる建物数を厳しく定めており、新築数が制限されています。
そのため、希少性が生まれ、住宅そのものの価値が上がるような仕組みが作られているのです。
だから、日本の不動産価値が下がる一方で、米国の不動産は値段が上がるといわれているのです。
２．ディベロッパーの存在
日本の景気対策を支えてきた住宅・建設業者など新築で稼いでいる業者はビジネスモデル・会社構造がそれに依存しているため、新築販売をやめたら存続できません。
だから、政府の規制がない限り、今後も永久に新築を提供し続けますし、そうせざるを得ない状況にあります。
３．低金利メリット
消費者には、まだ新築信仰が残っており、近年の超低金利もその環境を支える一因となっています。
４．優遇政策
先の都市計画と同様に景気刺激策の一環として国家のバックアップがあり、各種補助金や住宅ローン減税など、住宅取得に関する優遇措置が新築住宅取得者に与えられています。
その意味では、自分が納めた税金分を家を購入することで回収できるので、新築購入は理解できる部分もあります。
もちろん、物件価値の下落分を考えなければの話ですが。最近少しづつ中古住宅に関連する政策も増え始めたが、まだまだ弱いように思われます。
５．保護政策
お米など国民の生命を脅かすものだけ保護政策をとられているのかと思っていたのですが、住宅業界にもしっかりと関税保護がかけられていました。
日本の住宅の建築コストが高い一因として、住宅に使われる部品や部材の供給元が限定されていることがあげられます。
ガラスやアルミサッシなどの住宅設備の多くが日本の一部の企業に独占、もしくは寡占されているのです。
海外から安い部材を取り寄せても、日本の住宅には使えないように定められているのです。実は、日本の住宅市場は、すごい癒着がみられる市場だったのです。
輸入規制や圧力により、海外のものは押し出され、いつの間にかガラパゴス建築国家になっていたようです。
今後大きな変革がおこるマーケットかもしれませんね。
