おまけ：米国手持ち不動産売却時、1031exchangeの流れを利用してrealized gain、節税分を確認する

2019年12月27日

売却時の1031exchangeの流れ利用してrealized gain、節税分について考える。

4年前に $2,000,000を投資した案件を考える。
実費$600,000、ローン$1,400,000で投資した。
デューデリジェンスやローンフィー、契約手続き費用もかさみ追加で手出し$35,000。
減価償却は3年間×$50,000/年が償却済み、3年目には屋根を新装し、$20,000かけた。

近頃$2,500,000で買いたいという打診があり、踏みきろうかと考えている。
契約手続きは$50,000、残りの残債は$1,250,000。

さて、1031exchangeで主に税金がかかるお金と見なされるrealized gainはこの場合いくらになるか。

Net selling price $2,450,000 - adjusted tax basis 1,905,000
= Realized Gain $545,000
仮に20%のキャピタルゲイン税だとすると$109,000。
これだけexchangeで節約できる。

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