米国不動産

【続】米国賃貸経営歴15年の先輩に聞く5つの掟(ロサンゼルス編)

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本日も先輩に勝負を挑んだ。下記が返り討ちにあった内容である。

①物件売却年のtaxはcapital gain とtransfer tax(市・郡の両方に納める)、さらに従来のproperty taxが容赦無く売却益を削る。

②property taxは年2回11月と2月の分を払うことを忘れない

③property taxは固定だと思われているが違う。

初年度は物件の購入価格に1.2%をかけるが、翌年以降は鑑定師の物件鑑定価格に1.2%がかけられ、ちなみに米国の物件鑑定価格は景気動向と同様に常に上昇する。

つまり、税金も上がっていく。ただ、上限上がり幅が2%と決められているのでそれ以上に値上がりした分の物件価値はそのままお得になる。

これは州によって制度が異なっているので注意が必要。リーマンショックの時は一気に下がった。その時は物件査定価格も一緒に下がってくれるので税金支払いは安心して良い。

④空室物件の入居者募集費用はcommission feeに含まれているので別途用意する必要はない

⑤契約時の契約書の解読を弁護士に頼むと無限にお金がかかるのでアパートレベルなら自分で読み解けなければならない。彼らは時間給で働いているので稼ぐためにひたすら細かいところを修正される。

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