本日から仕事上の関係でつきあうことになった米国賃貸経営歴15年の先輩に弟子入りした。 やっぱり実際にやっている方に話を聞くのが一番だった。
刷新された驚愕の情報を下記に記載する。
①個人投資家でも不動産エージェント経由で一筆出せば源泉徴収税(FIRPTA)を回避できる
驚愕の事実である。時間コストも金銭負担もかなり楽になるので個人投資家として始めるという選択肢も選べる希望が出てきた。
②巷で噂されるアパート経営のCap rate 5%は優良物件では基本無理である
ロサンゼルスでもCap rate 5%を超えているものは治安が悪い地域か、何か欠陥があるとまず疑うこと。
アパート経営はCap rate 3.5%を死守せよ。購入物件のオファーを出し、購入検討段階になると過去1年分の収入・支出の収支を先方に要求できるので十分活用する。
③米国不動産で一番物件価値を毀損するのは、値下げ・退去率増加でもなく、テナントのクレームからの訴訟による一撃、これに細心の注意を払うだけであとはなんとかなる
米国では経済成長が当たり前なので基本値下げは行わないし、余程変な場所に建っているのでなければ退去からの空室はあまり気にしなくて良い。
ただ、テナントのクレーム処理をミスると訴訟という１００倍返しでかえってくるため、テナントだけは必ず自分の仲間に取り込み、うまくやること。
④不動産オーナーの気質にもよるが、空室物件があれば信用状態が悪く、他の物件で入居を断られた人でも条件付きで受け入れを検討する
オーナーの気質にもよるが空室は何も生まない悪の権化なので信用状態が悪い顧客でも条件付きで検討する。
特に、子連れの場合はある程度信用状況が悪くても信頼できる。
また、もし、支払いが滞ったら即座に法令に乗っ取り対処を行う。
3 day notice（３日以内に払うこと）のテナントへの発送に始まり、裁判所への報告、one week ナンチャラの取得、それをテナントへ再送、それでもテナントが支払わず、さらに立ち退かなかった場合は裁判所のお墨付きを得て、警察と一緒に物件に乗り込み、テナント取り押さえと即座鍵の付け替え、テナント所有物の撤去が即座に行われる。
３ヶ月後には原状回復が完了する。空室と比べて手間はかかるかもしれないがコストパフォーマンスはこちらの方がいい。
なぜなら15年間でこの強制執行を発動したのは一度しかないのだから。オーナーを極めるには絶対知っておかなければいけない知識。
⑤一番最悪なテナントは、滞納者ではない、賃料をきちんと納めるクレーマー
滞納者は法により処理方法が確立されているのでわかりやすいが、賃料を納めるクレーマーにはかなり手を焼く。
賃料を収めていれば正義のようなところもあるので、追い出すことができないし、日々把握しておくべき修繕処理(米国の修繕発生率は極めて高いのは中古物件市場だからか？)にかける時間を奪われ、誠実な対応ができないと即座に爆弾に変わる。
これは忍耐を要求されるプレーだと認識しなければならない。
他にも、複数名のルームシェアをしている人々には注意。一人が蒸発しても他のルームメイトにその人分の家賃を払わせることが難しい。その一人以外の賃料を前もって受け取っている場合はなおさらである。
